lunes, 13 de julio de 2009

Crédito Hipotecario

Vuelvo, y en forma de fichas.

Ayer me volvió a despertar el bichito del préstamo hipotecario que vengo pensando desde hace mucho tiempo. Hoy salió en la tapa de El Cronista, un artículo que decía que en agosto se desembolsarían como 2.100 créditos. Créditos blandos que fueron anunciados hace menos de un mes por la Presidente. Me puse a averiguar el negocio financiero (el político se lo dejo a los aburridos de siempre), aqui va el análisis.

Este es el cálculo que me sale (en el simulador del hipotecario) por las siguientes condiciones:
Préstamo de AR$ 140.000 (sería para comprar una vivienda de AR$ 200.000, dado que sólo te financian el 70% del valor del inmueble) a 8 años (96 meses):

Tipo de Tasa:

Fija

Moneda:

Pesos

Monto del crédito:

140.000

Cuota inicial:

2.716,94

Tasa Nominal Anual:

13,50 %

Tasa Efectiva Anual:

14,37 %

Costo Financiero Total (estimado):

17,82 %

Gastos de Originación (IVA incluído):

1.210,00

Monto a Desembolsar:

138.447,62

Seguro de Vida:

0,150 %

Seguro de Incendio:

0,015 %

Honorarios de Escribano:

1,00 %



La cuota fija mensual sería de AR$ 2.100. Un departamento nuevo de AR$ 200.000 en caballitos, no le sacas más del 6% anual ni en pedo. Es decir, lo alquilas a AR$ 1.000 por mes, de manera que por 8 años estarías pagado AR$ 1.100 de tu bolsillo para financiar el crédito. La condición más vinculante, es que tengo que demostrar un salario de por lo menos AR$ 6.600. No es para cualquiera...

¿Es negocio? Para saber esto debería considerar las siguientes variables:

1) Devaluación. El valor de los alquileres (y de las propiedades) se mueven con el precio del dólar (golazo: dolarizar el contrato de alquiler, pero dudo que pueda lograrlo comprando un dpto. tan chico). En caso de que el dólar se haga más caro (se vaya a AR$ 4,50 por ej.) mi departamento va a valer más, y lo voy a poder alquilar más caro. Probablemente este sea un negocio para apostarle a la devalueta. En la historia argentina, todo quien sacó un préstamo a cuota fija en pesos, SIEMPRE salió ganando. Preguntale a tu tío, abuelo, padres, siempre vas a tener una historia de éxito, o en todo caso de arrepentimiento por no haberse endeudado en moneda local.

2) Inflación. En términos reales se va licuando la cuota. Mi salario aumenta generalmente por dos razones: inflación (todo se vuelve mas caro), productividad (porque me hago un mejor mejor ingeniero cada día y valgo más por eso). La cuota es fija, otro golazo...


Yo creo que la clave aquí es encontrar un buen departamento "a terminar", en alguna zona que este convencido que se va para arriba (alguna zona de caballitos? alguna zona donde sepa que Macri va a clavar una boca de subte? etc..). La posta creo yo va a estar en vender el inmueble en 3 años, ponte tu, al doble del valor (jua!) y comprarme algo que pueda alquilar a AR$ 3.000 valor de ese día (es decir, al 01/01/2012). No debería liquidar el préstamo... al pedo, a tasa fija en pesos siempre me conviene.


Obviamente, esto no va ser ir con una carpetita al Hipotecario, sino que voy a tener que sentarme y negociar:
1) Monto. Los de riesgo crediticio del hipotecario me van a hinchar los huevos. (deal breaker)
2) Plazo. Ellos van a querer menos, yo voy a querer mas (no tan deal breaker)
Si acepto o no, en definitiva, depende de mis preferencias, de que % del sueldo voy a estar dispuesto a sacrificar...

PROs. Para maximizar las probabilidades de éxito, tengo que hacer enfasis en que lo voy a destinar a un departamento nuevo. Son fondos de la Anses, o sea, de Kristina. ¿Que buscan? Inyectar guita, y rogar que tenga efecto en la economía real. Si digo que me voy a comprar un depto nuevo o en construcción, aporto al crecimiento PBI (en su contabilización). Si compro usado, no pongo en marcha todo el proceso productivo que involucra la construcción (el peruano que te hace la instalacion electrica, el boliviano que te hace la carpinteria, el paraguayo que te hace los pisos). Entonces la idea es hacer crecer el PBI para que después salgan del país en forma de remesas (en algun lado esta fallando, no?). Me tendría que comprar un depto nuevo. De hecho, el spread del costo financiero total (préstamos para vivienda nueva Vs. préstamo para vivienda usada) es del 2,5%. Me sale más caro endeudarme para comprar uno usado.

¿Que opinan?

K.D.

14 comentarios:

Rothbard dijo...

"En la historia argentina, todo quien sacó un préstamo a cuota fija en pesos, SIEMPRE salió ganando."

Y la 1050?

Kenneth Dart dijo...

Ok, tenes razón.

Pero estamos hablando de cuotas fijas ahora...

JMT dijo...

Kenneth, dos cosas

Sobre tu afirmacion de que siempre se salio ganando a cuota fija en pesos, espero alguna otra justificacion aparte del convencimiento familiar. Ojo, mi viejo opina lo mismo, pero habria que buscar datos de la evolucion del precio de los inmuebles y las tasas historicas. Si mi memoria no me falla en los 80 se destruyeron (si, tambien se destruyo el peso, pero imaginate que sacas un prestamo en momentos de inflacion alta como ahora, con una tasa alta como es la que te estan ofreciendo, y la inflacion despues se controla, en lugar de irse a una hiper)

La otra es que la tasa que vos decis es para comprar inmuebles nuevos. Para inmuebles viejos la tasa es del 20% si no me equivoco.

Sigo repitiendo que este prestamo no le sirve a los que ellos apuntan que le sirva. Como dice el viejo adagio, un banco es alguien que te presta un paraguas cuando no llueve (o algo asi era...) Ojo, no los culpo, cada uno hace su negocio, y no espero que salgan a hacer beneficencia

Kenneth Dart dijo...

JMT, gracias por tu comentario.

Me parece que los préstamos de Martinez de Hoz estaban indexados, por eso se fueron a la chucha. Y estoy seguro que para un análisis histórico habría que buscar datos serios.

Yo únicamente quería saber que opinaban con respecto a esta oportunidad específica de inversión... Mas alla de si sirve, o si es políticamente correcto, etc. Estamos hablando de amortización francesa... cuotas fijas sin indexar. Cuotas fijas en pesos. ¿Por donde te pueden cagar?

Rothbard dijo...

Mirá, no es que quiera asesorar a nadie sino que digo lo que opino. A mi no me gusta tomar deuda para consumir, prefiero ahorrar en dólares, eso en general. Ahora no voy a negar que si tenés timing podés hacer una linda diferencia de capital. Cualquiera que haya comprado un departamento en 2002/2005 le hizo casi un 100% en dólares (si comprabas Tenaris en 2004 ganabas mucho más). Pero año 2009/2010 no creo que sigan subiendo en dólares los deptos, de hecho como menciona JMT el m2 en los 70s llegó a USD 1000 y en los 80s del Alfonso estaba en USD 300. Yo creo que estamos más para volver a los 800/1000 USD/m2 que para seguir subiendo (dependiendo de la zona). Comprás un 2 ambientes en Caballito a 70.000 dólares y quizás en 2 ó 3 años está en 50.000 dólares, hay que hacer bien las cuentas. Por otro lado es verdad que los deudores con el rodrigazo salieron ganando y los deudores de 2001 salieron bastante bien. Pero en este caso yo prefiero juntar dólares (más allá de la situación internacional) y no endeudarme ni en pesos. Si no tuviera casa preferiría alquilar a comprar a estos precios ni endeudarme. Más siendo asalariado quizás necesite los ahorros para vivir si se pierde el trabajo. Yo creo que en Argentina hay que tener en ahorros entre 1 a 2 años de los gastos fijos de reserva (en dólares "en el colchón") como mínimo para vivir "tranquilo". Si tenés mucho dinero podés endeudarte tranquilo, si algo sale mal saldás el crédito.

Rothbard dijo...

Kenneth, en Argentina nunca sabés por dónde te pueden cagar.

Kenneth Dart dijo...

Buen commentario Roth.

Es decir, ¿vos pensas que el riesgo de que se desplome el valor de las propiedades es demasiado grande para ir con el negocio?

... y si, totalmente de acuerdo en que nunca sabes por donde te pueden cagar. Pero por eso somos argentinos, agudizamos el ingenio hasta más no poder...

Anónimo dijo...

Ay Dios, con la 1050 el que aguanto el cimbronazo no pago un corno
en terminos historicos siempre estte pais beneficio a los deudores
pero, creo que la pregunta esta mal formulada, la pregunta deberia ser, tengo algo que me da el 20% anual? si? saco el prestamo, no, junto dolares, es mas barato
ejemplo 2, tengo un prestamo a tasa fija al 20 y pico final, pero, lo voy a cancelar apenas pueda, ya que nada me da esa tasa de interes para solventar el prestamo
digo de ingeniero nomas
ayj

Kenneth Dart dijo...

AYJ,

Entiendo lo que decis, pero aca hay una condición vinculante importate: son crédtos hipotecarios, más específicamente para viviendas nuevas. No los puedo invertir en cualquier cosa que piense que me de 20%.

Siguiendo un poco lo que bien decías vos... es posible que un inmueble me rinda el 20%?

Yo pienso que el alquiler me rendiría un 6% anual. ¿Podré pasar un 12% de devaluación/inflación al precio del alquiler? Y...yo creo que si. No se si el año que viene. Como decía Roth. es probable que en 2010 no aumenten los alquileres.

Pero me parece que el proyecto tiene un NPV positivo. ¿Cuando voy a tener la oportunidad de sacar otro crédito blando a 10 años? Y... no se. Me jodo ahora que no suben los alquileres, pero en el 2011, 2012, en algún momento van a subir fuerte. Es decir, ahora tengo que hacer una inversión que equivale a la parte de la cuota que no cubre el alquiler. ¿Compensa la inversión que tengo que hacer con lo que voy a recibir a futuro?

Yo creo que si. Si lo banco por dos años, tengo que poner aprox. AR$50.000. Despues de dos años (en enero del 2012), tomo el supuesto de que el alquiler me cubre. En 2016 tengo un inmueble de US$ 70.000 (sin suponer apreciaciones del valor) que me rinde el 6% anual.

Que pensas?

Anónimo dijo...

y, como dicen los economistas, depende de muchas cosas
a) tenes casa propia?,
b) Podes desgravar de 4ta los intereses? en un tipo frances hasta mas o menos la 3ra parte la cuota es gratis, o parte, lo que puedas desgravar de ganancias.
c) lo pensas para renta unicamente, en ese supuesto no srive ni a ni b, en ese caso lo pensaria, por ejemplo, cuando hay mucho credito y mucho stock para alquilar, durante tiempo los alquileres bajan, ejemplo (bis) ahora podes ser exquisito en cuanto a la seleccion de tu locatario, pero, en los 90s no, ya que la cuota era casi un alquiler, el indicador mas adecuado de eso es cuanto cobran las inmobiliarias de comision, ahora esta en 2 meses, señal que mucho para alquilar no hay, en 2003 cobraban 1 mes, señal que habia stock
y asi siguiendo, pero, no todo es la NPV en este caso, aparte tenes que tenr en cuenta el mantenimiento, los impuestos, etc, la cuenta no es tan sencilla (se me ocurre bienes por ejemplo)

ayj

Rothbard dijo...

Me encanta lo que dice De Pablo: "¿Cómo abre una lata un economista en una isla desierta? Dice, supongamos que tengo un abrelata..."

Bull Spread dijo...

Pesimo momento para comprar una propiedad comparando la renta que deja, es la mas baja de la historia, 4% anual bruta. Estamos hablando de 260 a 300 alquileres para recuperar la inversion, cuando la media histórica es de 100 a 120. saludos.

Bernard L. Madoff dijo...

Es cierto lo que dice Bull Spread. El PE está por el piso porque, ante la falta de mejores alternativas, la gente decide ahorrar en ladrillos. Por otro lado como señala Rothbard las perspectivas del mercado inmobiliario hoy no son lo que eran en 2003. El punto de Kenneth es apostarle a la inflación. Yo, como soy muy averso al riesgo, me mantengo al margen.

Bernard L. Madoff dijo...

Perdón, "la inversa del PE" está por el piso.