martes, 17 de agosto de 2010

I want to rent in Argentina

Dice el excelente bloggero, Felix Salmon, recomendado por Olivera en su momento, y que seguro le va a gustar leer a Victor Lustig:

Why this doubling in the number of Australian landlords, if they’re not making any money renting out these houses? The psychology is obvious: it doesn’t matter if I lose money on a cashflow basis, so long as I’m making money in terms of rising home equity. Of course, this is a classic bubble mentality, and is fundamentally unsustainable. I just hope that the banks have done a very solid job underwriting the mortgages on these rental properties.

No puedo evitar pensar en el caso de Argentina donde la cosa funciona masomenos parecido desde 2002. Digo parecido porque en el caso de Argentina no hubo mucho apalancamiento en los prestamos de los bancos para el desarrollo inmobiliario, sino que el financiamiento ha sido casi exclusivamente vía equity (dólares sojeros y demás). Pero la historia es que acá las propiedades se han convertido en una suerte de risk-free asset y sin embargo comprar para alquilar es un mal negocio (un bono norteamericano a 30 años te deja casi lo mismo y probablemente con menos riesgo) . Pero bueno, la gente que puede compra para proteger el valor de sus activos y probablemente con la expectativa de que el valor suba. Para el pequeño ahorrista es la mejor alternativa de ahorro, ya que a veces no se justifica tener la guita afuera si no es mucha, y casi nadie quiere ponerla en los bancos. Pero la pregunta es obvia, se espera que algún día el alquiler sea buen negocio? O estamos en una burbuja? Me cuesta creer que sin leverage se pueda formar una burbuja, pero creo que hay varios que creen eso. Yo soy un escéptico. Si todos nos diéramos cuenta que las propiedades están sobrevaloradas, saldríamos a vender como locos? Creo que no, porque no hay que pagar deudas hipotecarias.

Nota Aparte: Yo, si hoy tuviera 100 lucas para comprarme un departamento, preferiría comprar 50% de bonos en dólares y 50% de bonos en pesos y usar parte de la renta para pagar un alquiler de un depto de ese valor y capitalizar la diferencia. Me parece un instrumento más eficiente, quizás igual de seguro (porque, quién se salva si quiebra el estado?) y con mucho mejor retorno.

Y Usted lector cree que hay una burbuja inmobiliaria en Argentina en este momento?

6 comentarios:

Lucas Delo dijo...

Excelente análisis y la alternativa que sugeris.

Roland Deschain dijo...
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
Roland Deschain dijo...

Quizá el problema sea que no todos lo vean como economistas, sino el sueño y la seguridad de tener casa propia donde caerse muerto.

Los dolares del bono me pudieron haber quedado en el banco en su vencimiento y PUM: pesificación.
El bono argentino pudo haber defaulteado y PUM, no money for rent...o quita del nosecuanto...

No quiero decir que esten tomando decisiones óptimas, sólo que quizá hay una importante aversión al riesgo y ganas de huirle al mercado financiero (dos crisis mayúsculas internacionales y una local desde el 2000)apostando por algo que deja menos, pero podría aumentar de valor y sigue siendo un hogar donde no tengo que pagar alquiler.

Otra cosa a considerar sería si realmente es una burbuja, es claro que hay una demanda enorme por departamentos....la pregunta es si hay una oferta grande...si no, well there it is.

Si el capital argentino usa la propiedad como inversión entonces eso genera distorsión entre los que buscan vivienda y los que ofrecen...subiendo el precio.
Conozco personalmente varios casos que deciden invertir en propiedad los ahorros de una vida de trabajo, y aunque Frank tiene razón podemos fácilmente darnos cuenta de que no es tan raro: ¿Acáso no hubo crecimientos importantes de plazos fijos? Hoy poner la plata en un plazo fijo es tirar mucho al tacho, cuando la inflación me lo sacude de lo lindo. (a menos que compre la del Indec y que el Diego estaba limpio en el 94)

Hay discusiones interesantes sobre esto aquí, quizá ilustren mejor mi punto y otros

elgrancayman dijo...

Welcome Back , Frank!

El mercado inmobiliario argento es el mejor ejemplo para desmitificar las expectativas racionales o el comportamiento racional.
Cuanto hay de psicologia en le pricing de nuestro mercado de real estate?

Respcto de tu propuesta de bonos y alquilar... los ultimos 30 años han mostrado oportunidades como esta y el que aposto, si no salio a tiempo, le rompieron el ojete.

Por otro lado, un pensamiento tipo kiyosaki que no valora el hecho de sentir tu casa como propia sino como un activo que no genera renta es negar el pensamiento de una inmensa mayoria de la poblacion.

Respecto de tu propuesta, con 100 lucas verdes pongo 50 o algo mas que haga falta para comprar propiedad de 100 + hipoteca en pesos (bco ciudad o espero que antes de las elecciones haran algo) y el resto, si, bonos.

Abrazo

Sam Rothstein dijo...

Construir o reciclar viviendas para alquilar no es mal negocio. O al menos no lo era, no se como estara el costo del m2.

Yo creo que va mas por el lado de la inflacion, aparte de que es algo mas tangible que un instrumento financiero. Un depto es una renta real, el alquiler correlaciona con la inflacion, y el precio de la vivienda indexa con el tipo de cambio (inflacion y tc se mueven juntos, la famosa carrera nomina!)

Anónimo dijo...

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